【聚傳媒楊秉儒專欄】前幾天回老家去跟兒時玩伴泡茶聊天，老家在行天宮附近，那一帶大多是民國六十年左右興建的四層樓雙併公寓，沒有電梯，每戶坪數大約落在27坪至30坪之間；算一算，那個年代興建的四層樓公寓，屋齡都已經超過五十年，屋況都不是很理想。
我問還住在那邊的兒時玩伴們：「你們怎麼不考慮申請都更合建或危老重建？」
他們苦笑著說：「申請都更合建或危老重建？談何容易？又不是真的一坪換一坪！」
原來所謂的「 一坪換一坪 」，不管採用權利變換或協議合建的換算方式，都不是以地主的「建物坪數」去換算可分回的面積！而且建商為地主重建一個嶄新的家，當然要分潤獲益，所以並不是說現在居住的家室內坪數有多大，就一定可以換到一樣大小的坪數回來（其實一坪換一坪這種事本來就不容易實現）。
尤其早年的雙併公寓，沒有太誇張的公設比例，如果都更合建成為集合式社區大樓，以目前法規容許的公設比例33%，加上建蔽率、容積率的各項規定，這類四層樓雙併公寓屬於第三類住宅區，假設100坪，以往建蔽率為60%， 4層樓公寓算，容積率為240%（60%×4），樓梯間大約占5%，所以室內面積（不含陽台）的容積率為228%（240%×0.95）。
假設現在民眾利用《危老條例》改建，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍， 可以蓋到容積率315%（225%×1.4）。換算一下，228%是315%的72.4（228/315），所以跟建商合建，建商拿到全案的27.6%，原屋主至少要拿回72.4%才能讓室內面積不縮水。但是建商經營也是需要成本費用的，分回的坪數賣掉之後，要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間，地主在外租屋的租金等等。
所以房價愈高、「餅」愈大，建商分回較少的坪數就能因應開支，地主當然可以分到相對多的坪數；反之，房價愈低的地方，建商愈不想碰，因為地主分回一定大幅縮水，意願低、 案子難成。除非重建時的容積比原先的容積多很多，或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低，否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號！
若以台北市為例，目前市場上多數的合建案，建商的分配比介於30%～50%之間，地主則分回70%到50%，明顯和72.4%有落差，所以地主不願出資，就要有室內面積縮水的心理準備；否則「使用者付費」，室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。
舉例來說，一戶30坪的四層樓公寓，土地面積是12坪，屬第三種住宅區土地、容積率是225%，依目前都市更新獎勵上限50%計，該住戶所持有土地可建築最大產權面積就是64.8坪。
再套入建商提供之分配比例計算，即可試算出參與都更後可換回之產權坪數，試算兩種情境如下：
情境一：屋主取得60%坪數
64.8坪 × 0.6 = 38.88坪 （扣除約33%的公設，實際室內約22.70坪）
情境二：屋主取得65%坪數
64.8坪× 0.65 = 42.12 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約28.22坪）
所以，原本有30坪房子可住的住戶，都更或危老重建之後，雖然房屋價值提高，但是他實際可住的面積縮水，還要配合繳交管理費；如果想要增加可住坪數，基本上就是拿錢來換，而每坪價錢當然就是以新成屋的每坪房價來計算。
如果本身或家庭已有多棟房產的，這或許不是問題，可是對於許多住在老舊公寓，全家只有這個安身立命之所的民眾來說，這就成了他們要慎重考慮的問題。所以，很多老舊公寓裡的住戶，寧願繼續讓一家五口甚至七口擠在30坪大小，三房兩廳一套衛浴的公寓裡過日子，因為他們沒能力在配合都更或危老重建之後，還要為了新建物每個月付房貸。
而那些有能力搬離老屋另購新屋的住戶，很多都當起房東，把老屋翻修成套房與雅房，一戶30坪可以改成一間套房四間雅房，每個月爽賺房租，自然也不在乎也不同意這棟屋齡超過五十年的老舊公寓要不要都更。
聽完這些兒時玩伴所吐的苦水之後，我也只能搖頭苦笑了。
作者為資深媒體人
照片來源：內政部不動產資訊平台截圖。
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